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成都温江旭辉Cmall 图片来源：旭辉官网
民营房企的化债进度正在加速。继金科股份（000656.SZ）的重整计划得到法院核准后，旭辉控股集团（00884.HK，以下简称“旭辉”）在历经900多个日夜的等待后，债务重组也来到了最关键阶段。
根据此前旭辉5月7日公告，债权人已经可以开始境外债重组方案投票。根据安排，6月3日下午8点，旭辉将召开债权人会议；6月26日上午10点，香港高等法院则将对其境外债重组方案启动核准聆讯。
为此，5月12日，旭辉特地召开了境外重组债权人说明会，董事局主席林中、首席财务官杨欣、境外重组负责人朱皋鸣等管理层出席会议，对公司的目前债务情况、境外重组的具体方案和时间表，以及未来发展战略一一进行说明。
有欧洲基金已明确全额转股意向
早在2024年年初，旭辉便首度披露境外债重组方案。此后，公司分别于在2024年4月、2024年9月、2024年10月及2025年3月对方案进行调整。
根据最新方案，旭辉此次重组的境外债务包含本金约44.9亿美元的12笔高级债、永续债和可转债，以及本金约23.1亿美元的13笔境外贷款，总计本金68亿美元，折合人民币约490亿（按5月12日汇率计算）。
方案基于“短端削债，中端转股，长端保本降息”的框架，共提供九种选项供债权人选择，分别是短年期票据、短年期贷款、强制可转债、中年期票据+强制可转债、长年期票据、中年期票据、中年期贷款、美元计价长年期贷款、人民币计价长年期贷款。
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从方案的9个选项来看，协议属于“短中长”相结合的重组方案，兼顾不同债权人的需求，并且重组方案中的新贷款或新票据利率在1.00%-2.75%，与之前的融资成本相比大幅降低，且最长周期可延长至九年。
在上述9大选项中，债转股的2A、2B方案最值得关注。据悉，选择这两个选项的债权人将按比例共享3500万美元头部现金，这部分现金将自重组生效日一年内分3期支付。
其中，选项2A为90%旧债规模转换为4年期零息强制可转债，转股价为每股1.6港元，分4年强制转股，但期间持有人可随时无限额自愿转股；选项2B为60%旧债规模的上述4年期零息强制可转债，以及30%的新中期票据，票据年期为4.5年，票息为2.75%。
据CFO杨欣透露，旭辉近期曾与境内外股票及债券投资者进行过交流。目前，有欧洲价值型基金看好转股带来的估值修复与行业复苏双重利好，已明确全额转股意向。
杨欣表示，2A、2B的债转股选项有三大优势。首先，股票流动性优于有息债务且具价值想象空间，转股既可优化资本结构，又赋予债权人灵活退出通道及未来增值机会；其次，旭辉境外债占比高，重组后债务结构改善明显，为价值修复奠定基础；最后，旭辉轻资产业务积淀深厚，拥有成熟团队及多个细分领域头部地位，将为重组后的新发展格局打开价值空间。
境内外债重组后，预计可削债超566亿元
除了境外债，旭辉的境内债的重组也在持续推进。杨欣透露，“去年末至今年初在监管指导下完成中票及CMBS债务重组，现正积极推进百亿公司债整体重组。”杨欣称，境内债的重组方案主要基于公司现金流、资本结构与资产组合，参照境外重组模式及头部房企境内案例,，确保境内外大重组方案整体保持一致。目前，境内债重组的主流选项是以资抵债。
根据旭辉年报，截至2024年底，集团有息负债为866亿元，较峰值压缩超30%。
杨欣指出，上述有息负债中约70%为信用债。若完成境内债和境外债大重组，旭辉整体的信用债规模预计将缩减50%以上，至300亿内，存量债务久期延至9-10年，利率也将下调至可承受的水平。
除了信用债，旭辉还剩余规模约260亿元的抵押类有息负债。其中，约三分之一为依托存量商业地产项目获取的经营物业贷款，剩余三分之二以住宅项目开发贷为主。
杨欣表示，未来债务清偿规划中，大部分项目开发贷将跟随项目销售和交付实现自然清偿；剩余部分计划通过优化商业项目运营效率以提升资产估值水平（LTV），进而形成债务置换空间。
董事局主席林中：未来将向美国铁狮门转型
在债务重组之外，董事局主席林中也在此次债权人说明会上提及了旭辉未来的发展方向。
林中认为，当前旭辉正处在爬坡过坎的关键时刻。未来旭辉会经历5个阶段：第一阶段，通过债务重组修复资产负债表；第二阶段，逐步修复信用，这需要时间积累和市场检验；第三阶段，经营留存一定资金，在安全边际内审慎拓展，恢复投资；第四阶段，新发展模型下恢复盈利；第五阶段，恢复分红。
发展路径方面，林中表示，未来旭辉将转向"低负债、轻资产、高质量"发展路径，并聚焦“收租、自营开发业务、房地产资管业务”三大核心业务板块。
其中，旭辉将大力发展房地产资管业务。林中指出，旭辉将学习美式开发商的成功经验，往铁狮门、黑石方向发展。未来，资管双GP模式实现风险隔离，即资金方主导募资，项目方专注运营，辅以小股投资强化利益绑定，规避重资产高杠杆风险。
在收租业务方面，旭辉2024年租金收入达18亿元，在京沪成都等一二线城市保有估值约460亿元的持有物业资产。而在自营开发业务方面，旭辉将聚焦有效需求和优势区域，并以打造改善精品为产品主要方向。
年报数据显示，2024年，旭辉实现营业收入477.89亿元，同比下滑约33.5%；股东权益应占净亏损70.76亿元，同比减亏19.07亿元。销售方面，公司全年录得合同销售额336.7亿元，同比减少51.89%，权益合同销售金额约163.7亿元；合同销售面积约278.18万平方米。
2025年前4月，旭辉实现合同销售金额约为71.6亿元，累计合同销售面积为71.61万平方米，权益合同销售金额约38.2亿元。
从活下来到彻底站起来，这个过程依旧充满困难和挑战。上述这些未来战略规划能否实现，一切皆取决于能否完成债务重组这第一步。旭辉能否浴火重生，6月26日即将见分晓。
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